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不同于2014年的土地流拍主要因市场销售低迷而导致开发商拿地能力与意愿减弱,今年在房产销售相对稳定的情况下土地流拍,更说明市场的自我调整与应变能力在不断增强。2014年平均流拍率为4%,而今年达6%,其中一线城市超过了10%。尽管如此,据国家统计局数据,前7个月全国商品房销售额7.83万亿元,同比增长14.4%,同期全国商品房销售面积同比增长4.2%,成交均价同比增长9.7%。在销售增长的同时,全国房屋新开工面积11.5亿平方米,同比增长14.4%。土地市场总体趋冷,供给端不降反增,且多数指标保持了两位数水平的高涨,表明地产商手中已有了较为丰沛的土地储备,部分新增土地正在快步进入市场,由此维系了房地产开发市场较为积极的生态。

随之而来的是开发商面临的融资压力前所未有。年初至今,银行对地产商的贷款同比下降了6.9%,股权融资、债券融资、海外发债以及信托融资也都受到严格监管,留给开发商的只有预售款与销售回款两条自筹资金的狭窄通道。据悉,目前136家上市房企的资产负债额超过了15万亿,平均负债率超出80%。由于国内地产企业贷款期限一般以3年为主,因此,从下半年起到2021年,各类房企将进入偿债高峰。下半年偿债规模是2.9万亿,明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿,房企现金流面临严峻的考验。在这种情况下,地产商会主动选择降杠杆,即便是区位优势良好的地块,也不会贸然出手。从先前的头脑发热式的圈地,到如今有节制的自我收敛,这应当是地产开发商在政策引导下的理性回归。

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